房屋出租成凶宅、房客欠繳房租怎麼辦？包租公、包租婆必知的「凶宅險與租霸險」比較。

網路上不乏租客挑選攻略的文章，但即便經過審慎篩選，要完全杜絕出租的房子遭房客欠繳房租、毀壞或出事淪為凶宅，其實還是需要一點運氣，因此有房東們開始關注「兇宅險」以及「租霸險」，不管是兇宅險或租霸險都只是通俗的名稱，目的無非就是讓大家好記，其實它泛指特定事故房屋跌價保險、特定事故房屋租金補償保險、房屋租賃特定事故損失費用補償保險，各家保險公司會將這些險種組合成專案進行銷售，你擔心的是房子莫名其妙變凶宅，還是遇難纏租霸？該投保什麼樣的險種最符合需求？本篇保險顧問Lydia就來為大家做個比較。

擔心房子淪為凶宅可以規劃-特定事故房屋跌價補償保險保險、特定事故房屋租金補償保險

房客的自殺、他殺、因故陳屍在租屋處，比起欠繳房租更是不可控，萬一發生這樣的情況，後續這個房子不但可能出租困難，更會造成跌價，雖然有機會向房客的繼承人求償，但法院判決房東敗訴的情況也時有所聞，律師費還是得付。別擔心！房東們可以考慮藉由投保「特定事故房屋跌價保障」以及「特定事故房屋租金補償保險」，兩者合併俗稱「凶宅險」來轉嫁這樣的風險。

好處一、房屋跌價，千元保費最高可補償百萬。

在保險期內，承保房屋發生租客在承保住宅內自殺、跳樓當場死亡、遭人殺害、不明原因死於承保住宅內達數天才被發現，保險公司會以當初約定的保險金額，定額給付「房屋跌價補償保險金」給房東（被保險人），依據投保額度，補償金額約落在數十萬到數百萬不等。

好處二、委託凶宅清潔公司善後，清理費用甚至是辦超度法事，可實支實付理賠。

因特殊事故發生導致屋內的動產或裝潢有污損、毀損的情況，須要清潔、清除、修復的清理費用，或是需要舉辦民間宗教信仰行為（例如超渡法事）時，房東可依實際支出費用，檢附支出證明單據申請理賠，保險公司會在約定的金額內實支實付理賠。

好處三、租金損失可獲得部分彌補

處理發生事故的房子需要一段時間，再加上成為凶宅的房子出租難度會提供不少，若所投保的「凶宅險」有涵蓋租金補償，保險公司會依據保單所載「租金補償保險金額」乘上「約定月數」後之金額給付予被保 險，補償的期間（約定月數）通常可達6個月。

除了上述提到的主要三個好處，由於「凶宅險」多半與居家綜合險結合，因此若租屋處不慎發生火災、爆炸、煙燻..等情況，也能啟動保險的理賠，當後續需要清除整頓、重新裝潢、添購新的電器用品，就能有資金可運用。

好處四、投保此類險種，加入社會住宅的房東可申請內政部「居家安全相關保險費補助」。

根據「社會住宅包租代管第四期計畫執行要點」房東加入社會住宅，並符合相關規定，政府補助保險費最高為每年每處新臺幣3,500元。社會住宅包租代管計畫之居家安全相關保險，至少應包含特殊事故房屋跌價補償保險、住宅火險及地震基本保險。

擔心房客欠繳房租或破壞房屋可以規劃-房屋租賃特定事故損失費用補償保險

根據租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定「承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償，不過這並不表示只要房客2個月沒繳房租，房東就可以馬上終止租任契約並收回房子喔！因為，想收回房子通常還得符合土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，也就是說，房東扣除兩個月押金後，房客仍積欠租金達2個月以上，且經催告程序仍無法收足房租，才能討回自己的房子，目前法官多數採取這樣的見解，所以算算時間可能至少需要耗費4個月，真的是很心累！除欠繳房租的困擾之外，房客不當使用造成房屋或設備損壞也一直是穩居租屋糾紛前二名，如果出租的房子有投保房屋租賃特定事故損失費用補償保險，經法院判決確認為房客責任後就能獲得補償，這類保險的保障範圍大致有：

一、房客欠繳租金

扣除押金後房客仍積欠2個月（含）以上的租金，經過催告之後仍拒繳，房東依法終止租任契約並經過法院確定，保險公司可以理賠扣除押金後的租金補償。

二、房客毀損出租處所附屬的設備

房客因不當使用房屋，導致出租處所附屬設備毀損，像是家具損壞、電器損壞..等，不想賠償也不願意修繕，經過法院的判決確定是房客的責任所造成，保險公司補償房東扣除押金後所支出的修繕費用。

三、委任律師進行民事訴訟

房客違反租賃契約所發生的爭議，若真的自己處來不來，勢必得委託律師進行民事訴訟，任律師進行整個一審訴訟，價格則落在6-10萬元不等（資料來源：法律Follow me），以目前保險公司所提供的方案，律師費用最高補償金額為4萬，不太能夠全額吸收，但因為一年保費也僅幾千元，再加上只要符合承保範圍的糾紛事項，不需要待法院判決確定就能申請理賠，整體而言還是蠻划算的。

四、委託房仲找新房客

與惡房客終止房屋租賃契約後，委託仲介尋找新房客所產生的仲介費用，可備妥收據或發票，以及相關理賠申請文件，申請委託仲介費用補償。

五、找清潔公司清理善後

房客把房子弄得一團糟，不僅很多東西毀損，整個環境還變得非常糟糕，靠自己整理恢復原貌其實不容易，所以大部分的房東會選擇花錢找專業清潔人員來善後，若有投保房屋租賃特定事故損失費用補償保險，這筆費用就可以向保險公司申請理賠。

不動產出租雖可以擁有被動收入，但包租公、包租婆卻也不是如外界想像中完全這麼輕鬆，除了稅務以及房屋維護管理，也必須承擔不可控的風險，除了靠「人品」選房客之外，投保專為房東所設計的保險，來實際轉移因房客所造成損失的風險，不失為更理想方式，各家產險公司所推出的方案內容以及保費都略有不同，實際還是要依據自己的需求做選擇。

房東投保「凶宅險」、「租霸險」Ｑ＆Ａ

1.任何房屋類型都可以投保嗎？

a.凶宅險僅適用於住宅用「非分租套房」，一個門牌號碼對應一份保險合約。

b.租霸險住宅用「分租套房」與「非分租套房」皆適用，一份租賃何約對應一份保險合約。

c.建築物本體若為木、石棉、瓦、鐵皮造或作為營業用途者無法投保。

2.年繳保費約多少？？費率會浮動嗎？

a.保費會依據投保的計劃別或保額有所不同(保費初步可考參考專案比較表），不受要、被保險人年齡、性別、健康因素影響。

b.投保凶宅險時，若標的物樓層超過14樓，不適用於專案比較表，需另外報價。

c.合約採一年一約，保費固定並可自動續保，但不保證續保，若未來遇保險公司停售商品、調整費率，將協助重新評估最佳方案以及轉投保作業。

<前往保險顧問Lydia的Line官方帳號索取各專案比較>

3.我所出租的房子登記在家人名下，可投保嗎？

被保險人必須為屋主，要保人則不限；必須注意的是「被保險人才享有保險賠償請求之權」。

4.有好幾間房子出租，要如何投保？

a.「凶宅險」每份保單合約限定對應一個門牌號碼，若有多間出租房欲投保，須分別填寫要保文件。

b.「租霸險」每份保單合約限定對應一份租賃合約，若有多間出租房欲投保，須分別填寫要保文件。

5.投保需要提供哪些資料？

要被保險人個人資料(可為法人）、建物謄本截圖（建物標示部）

6.投保後會有售後服務嗎？

保險顧問Lydia保險執照登錄於公勝保險經紀人公司，已有十幾年的執業經驗，除了提供客戶基本的契約變更以及理賠申請，亦整合了保險、信託、稅務、法律..的資訊與服務。

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