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房屋出租成凶宅、房客欠繳房租怎麼辦?包租公、包租婆必知的「凶宅險與租霸險」比較。

已更新:2月5日


房屋出租成凶宅、房客欠繳房租怎麼辦?包租公、包租婆必知的「凶宅險與租霸險」比較

網路上不乏租客挑選攻略的文章,但即便經過審慎篩選,要完全杜絕出租的房子遭房客欠繳房租、毀壞或出事淪為凶宅,其實還是需要一點運氣,因此有房東們開始關注「兇宅險」以及「租霸險」,不管是兇宅險或租霸險都只是通俗的名稱,目的無非就是讓大家好記,其實它泛指特定事故房屋跌價保險、特定事故房屋租金補償保險、房屋租賃特定事故損失費用補償保險,各家保險公司會將這些險種組合成專案進行銷售,你擔心的是房子莫名其妙變凶宅,還是遇難纏租霸?該投保什麼樣的險種最符合需求?本篇保險顧問Lydia就來為大家做個比較。


擔心房子淪為凶宅可以規劃-特定事故房屋跌價補償保險保險、特定事故房屋租金補償保險


房客的自殺、他殺、因故陳屍在租屋處,比起欠繳房租更是不可控,萬一發生這樣的情況,後續這個房子不但可能出租困難,更會造成跌價,雖然有機會向房客的繼承人求償,但法院判決房東敗訴的情況也時有所聞,律師費還是得付。別擔心!房東們可以考慮藉由投保「特定事故房屋跌價保障」以及「特定事故房屋租金補償保險」,兩者合併俗稱「凶宅險」來轉嫁這樣的風險。


好處一、房屋跌價,千元保費最高可補償百萬。


在保險期內,承保房屋發生租客在承保住宅內自殺、跳樓當場死亡、遭人殺害、不明原因死於承保住宅內達數天才被發現,保險公司會以當初約定的保險金額,定額給付「房屋跌價補償保險金」給房東(被保險人),依據投保額度,補償金額約落在數十萬到數百萬不等。


好處二、委託凶宅清潔公司善後,清理費用甚至是辦超度法事,可實支實付理賠。


因特殊事故發生導致屋內的動產或裝潢有污損、毀損的情況,須要清潔、清除、修復的清理費用,或是需要舉辦民間宗教信仰行為(例如超渡法事)時,房東可依實際支出費用,檢附支出證明單據申請理賠,保險公司會在約定的金額內實支實付理賠。


好處三、租金損失可獲得部分彌補


處理發生事故的房子需要一段時間,再加上成為凶宅的房子出租難度會提供不少,若所投保的「凶宅險」有涵蓋租金補償,保險公司會依據保單所載「租金補償保險金額」乘上「約定月數」後之金額給付予被保 險,補償的期間(約定月數)通常可達6個月。


除了上述提到的主要三個好處,由於「凶宅險」多半與居家綜合險結合,因此若租屋處不慎發生火災、爆炸、煙燻..等情況,也能啟動保險的理賠,當後續需要清除整頓、重新裝潢、添購新的電器用品,就能有資金可運用。


好處四、投保此類險種,加入社會住宅的房東可申請內政部「居家安全相關保險費補助」。


根據「社會住宅包租代管第四期計畫執行要點」房東加入社會住宅,並符合相關規定,政府補助保險費最高為每年每處新臺幣3,500元。社會住宅包租代管計畫之居家安全相關保險,至少應包含特殊事故房屋跌價補償保險、住宅火險及地震基本保險。


擔心房客欠繳房租或破壞房屋可以規劃-房屋租賃特定事故損失費用補償保險



根據租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定「承租人遲付租金或費用,達2個月之租額,經定相當期限催告仍拒繳。」出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償,不過這並不表示只要房客2個月沒繳房租,房東就可以馬上終止租任契約並收回房子喔!因為,想收回房子通常還得符合土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。」,也就是說,房東扣除兩個月押金後,房客仍積欠租金達2個月以上,且經催告程序仍無法收足房租,才能討回自己的房子,目前法官多數採取這樣的見解,所以算算時間可能至少需要耗費4個月,真的是很心累!除欠繳房租的困擾之外,房客不當使用造成房屋或設備損壞也一直是穩居租屋糾紛前二名,如果出租的房子有投保房屋租賃特定事故損失費用補償保險,經法院判決確認為房客責任後就能獲得補償,這類保險的保障範圍大致有:


一、房客欠繳租金


扣除押金後房客仍積欠2個月(含)以上的租金,經過催告之後仍拒繳,房東依法終止租任契約並經過法院確定,保險公司可以理賠扣除押金後的租金補償。


二、房客毀損出租處所附屬的設備


房客因不當使用房屋,導致出租處所附屬設備毀損,像是家具損壞、電器損壞..等,不想賠償也不願意修繕,經過法院的判決確定是房客的責任所造成,保險公司補償房東扣除押金後所支出的修繕費用。


三、委任律師進行民事訴訟


房客違反租賃契約所發生的爭議,若真的自己處來不來,勢必得委託律師進行民事訴訟,任律師進行整個一審訴訟,價格則落在6-10萬元不等(資料來源:法律Follow me),以目前保險公司所提供的方案,律師費用最高補償金額為4萬,不太能夠全額吸收,但因為一年保費也僅幾千元,再加上只要符合承保範圍的糾紛事項,不需要待法院判決確定就能申請理賠,整體而言還是蠻划算的。


四、委託房仲找新房客


與惡房客終止房屋租賃契約後,委託仲介尋找新房客所產生的仲介費用,可備妥收據或發票,以及相關理賠申請文件,申請委託仲介費用補償。


五、找清潔公司清理善後


房客把房子弄得一團糟,不僅很多東西毀損,整個環境還變得非常糟糕,靠自己整理恢復原貌其實不容易,所以大部分的房東會選擇花錢找專業清潔人員來善後,若有投保房屋租賃特定事故損失費用補償保險,這筆費用就可以向保險公司申請理賠。



不動產出租雖可以擁有被動收入,但包租公、包租婆卻也不是如外界想像中完全這麼輕鬆,除了稅務以及房屋維護管理,也必須承擔不可控的風險,除了靠「人品」選房客之外,投保專為房東所設計的保險,來實際轉移因房客所造成損失的風險,不失為更理想方式,各家產險公司所推出的方案內容以及保費都略有不同,實際還是要依據自己的需求做選擇。



房東投保「凶宅險」、「租霸險」Q&A

1.任何房屋類型都可以投保嗎?

a.凶宅險僅適用於住宅用「非分租套房」,一個門牌號碼對應一份保險合約。

b.租霸險住宅用「分租套房」與「非分租套房」皆適用,一份租賃何約對應一份保險合約。

c.建築物本體若為木、石棉、瓦、鐵皮造或作為營業用途者無法投保。


2.年繳保費約多少??費率會浮動嗎?

3.我所出租的房子登記在家人名下,可投保嗎?

4.有好幾間房子出租,要如何投保?

5.投保需要提供哪些資料?

6.投保後會有售後服務嗎?



注意事項:保險顧問Lydia服務基隆、台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中地區客戶。


 

保險顧問Lydia / 提供保障、財富累積、財富傳承、保險金信託、法人保單..等規劃服務


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