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預售屋合約有哪些陷阱?買房簽約前,你必知的10大注意事項懶人包!

已更新:2021年3月30日


根據最新的內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》(108/11/01生效)規範,在密密麻麻的契約條文中,有哪些是大家應該特別注意的事項?

1. 審閱期不足5天

預售屋有5日以上的契約審閱期,既然買預售屋動輒需要花上千萬,為什麼不把契約帶回家,仔細閱讀及評估呢?如果對方要求「先付定金」或「符合特定條件」,你才能享有契約審閱期,那就是違法!


如果你沒有享有審閱期,日後簽約也都不算有效,因為你可以主張部分契約內容當初沒有清楚(註1)。


註1:此為消基會房屋委員會召集人張欣民的說法,但喬王認為可能會有舉證上的困難以及時效性,建議還是在簽約前充分利用審閱期,避免日後花時間來算帳。


2. 廣告誇大或不實

建商或代銷銷售時,會承諾有很多公共設施。但真正完工後,卻可能發現縮水或走樣。譬如:銷售廣告上標榜「溫泉泳池」或「景觀SPA」,但交屋後卻發現游泳池是違建,導致無法使用(註2),甚至必須拆除。若住戶在使用時發生意外,管委會甚至還得負起刑事或民事責任!


該如何避免呢?購買前不妨先確認建築執照或是公設樓層平面圖,以確認泳池是否為合法建物。


註2:根據內政部營建署的規定,「民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》第3篇第4章第2節之設置規定,且經常保持其有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。」


註3:以台北市的「一○一富裔館大廈」為例,13名預購屋主交屋後才發現交誼廳是機車停車空間違規改建,星空景觀泳池竟是頂樓蓄水池。


3. 車位資訊未詳實揭露

一般人買房時,會很注意房屋和土地資訊,往往忽略了車位資訊。車位資訊有哪些需要注意呢?

買賣契約應該明確揭露:位置、性質(如法定停車位/獎勵增設停車位)、形式(如平面/機械)、面積、尺寸及公設配比。舉例:有些建商為了多賣一些車位,會故意讓車位坪數縮水,或者高度不夠,導致無法停休旅車,想轉賣又難脫手。


如果不想交屋後才發現車位太小 (是以為車子有辦法變小嗎?),或者旁邊為牆壁或柱子 (是在考驗駕駛技術嗎?),進而導致停車困難...,那麼,請務必了解車位資訊,並要求在契約中寫清楚說明白囉!


4. 面積誤差未找補

房子蓋好後,實際面積可能與合約有誤差。面積不足時,會導致消費者的損失,所以建商需要全部補齊。面積超過時,消費者需要多給錢,所以規範最多只補2%面積的錢。


所以,喬王幫大家簡化規則如下:

• 實際坪數<合約坪數:建商找補,無金額上限

• 實際坪數>合約坪數:消費者找補,最多2%

PS: 「誤差1%內互不找補」已是舊規範囉!因為舊規範是坪數不足時建商不用賠,反而讓消費者吃虧,所以後來已經修法改善。

那...萬一面積誤差值(超過或不足)3%該怎麼辦?

簡單!你可以選擇是否要解約!


所以,再次幫大家簡化規則如下:

• 實際坪數<合約坪數:不足3%,可解約

• 實際坪數>合約坪數:超過3%,可解約


因為不足3%,你可能會覺得坪數太小,不符合預期。

如果超過3%,雖然你只需要補最多2%,但仍可能超出你的購屋預算。

而且如果超過的坪數都在公設,用不到還得多花錢,你可能也會覺得不爽不想買囉!


據說有些建商會把這個補條款移除,或者條文只寫「不足」,卻沒寫「超過」,所以看合約時也請仔細看清楚囉!


5. 無履約保證或效力不足

雖然內政部已要求建商銷售預售屋,必須提供履約保證機制,但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。

但...就算提供了履約保障,你知道有哪5種履約保證機制,以及保障效力如何嗎?

(1)不動產開發信託