top of page

父母資助子女買房,該直接給現金還是給房?當心『贈與稅』找上門。

已更新:3月31日

這是屬於房價高漲,薪水卻停滯成長的年代,能夠自力買下一間新屋的年輕人並不多,買房往往要靠父母或長輩資助才能順利完成,伴隨而來的贈與稅該如何預先因應?常見的節稅方式有二種:(1)直接出資購買不動產給子女(2)贈與現金給子女購買不動產

父母買房給子女,直接出資、贈與現金,何者最省稅?


朋友小金在38歲生日這天大方分享一家四口在新居的溫馨合照,並向大家宣布一個好消息「感謝老媽的支援,能讓不成材的兒子能在40歲前擁有自己的房子....其實從看房子到現在住進來,中間有得到非常多人的協助,教我如斡旋的技巧、幫我找到好的房貸利率、裝修該注意的事項、介紹搬家公司、提供家具電器的優惠等等」,其實在購屋的眾多細節當中,長輩資助購屋所延伸的贈與稅問題,是最容易被忽略的,當發現時,往往已經是國稅局通知補稅、加罰的時候了。


父母金援買房,房屋總價超過1,627萬,當心有可能被課徵「贈與稅」!


根據遺產及贈與稅法第22條「每人(贈與人)1年有244萬元的免稅贈與額度」,倘若父母2人要幫忙子女買房,當年度的贈與免稅總額度為 488萬元(244萬元 × 2 );保守估算銀行房屋貸款7成、自備款3成,回推後房價總價為488萬元 ÷ 0.3大約是1,627萬元。也就是說如果總價超過1,627萬的房子,父母幫忙付完頭期款後,贈與稅可能就會找上門。



補充說明1:與稅免稅額是以贈與人年度贈與總額計算,與受贈人數無關。

補充說明2:子女登記結婚前後六個月內,每一位父母都可享有贈與子女100萬元婚嫁免稅額,再加上每人每年244萬元免稅額,等於父母各享有344萬元贈與子女的免稅額。

除了贈與稅考量,未來出售可能性以及家庭狀況,將影響父母資助子女購屋的方式。


父母幫子女買房常見的作法有二種:(1)直接出資購買不動產給子女(2)贈與現金給子女購買不動產,該選用何種方式最適合自己,其實需要考量的並不只贈與稅的部分。


1.直接出資購買不動產給子女


情況一、以父母為承買人與出賣人簽訂不動產買賣契約,由父母支付買賣價金, 並指定子女為登記名義人。


父母買房給子女,直接出資、贈與現金,何者最省稅?


優點:

  • 以不動產為課稅標的,即以土地公告現值及房屋評定標準價格計算應納的贈與稅,由於用來計算贈與總額的土地公告現值和房屋評定標準價格,往往低於父母贈與給子女房地的實際市價,因此可能具有節省贈與稅的效果(仍須查詢後再做評估)。


  • 若所贈與房地附有貸款(贈與附有負擔)且後續實際由子女負責償付,可該次自贈與總額中扣除。


  • 若買房時間點為子女婚後購入,此作法可避免子女婚姻失和時配偶行使「夫妻剩餘財產分配請求權」要分房產。若子女尚未結婚,此優點就完全不需要在考量內。


缺點:

  • 子女未來出售房地時,房地合一稅取得成本是該次贈與的房屋及土地公告現值,將可能面臨較高的稅費(房地合一稅稅率15%~45%)。


情況二、以子女為承買人與出賣人簽訂不動產買賣契約,其支付之價金係由父母直接支付予出賣人。



父母買房給子女,直接出資、贈與現金,何者最省稅?


子女為買賣契約的當事人,有支付買賣價金予出賣人的義務,但該買賣價金實際卻由父母直接支付予出賣人,這樣的方式其實屬於父母無償承擔子女的債務(遺贈與稅法第5條第一項),此時課稅標的為子女應支付的「買賣價金」



<遺贈稅法第5條>
財產之移動,具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法規定,課徵贈與稅:
一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。

優點:

  • 未來子女出售房地時,可提出原始出價取得成本,相較於直接贈與不動產給子女的作法,税的負擔會少很多。

缺點:

  • 贈與總額為實際買賣價金,較無節稅空間。


2.贈與現金給子女購買不動產

父母贈與現金至子女帳戶,價金付款者、簽訂不動產買賣契約者、登記名義人皆為子女。


父母買房給子女,直接出資、贈與現金,何者最省稅?

父母直接贈與所匯之款項給子女,與出資為他人購置財產無涉,視為現金贈與


優點:

  • 未來子女出售房地時,可提出原始出價取得成本,相較於直接贈與不動產給子女的作法,税的負擔會少很多。

缺點:

  • 贈與總額為贈與現金金額,較無節稅空間。


對於協助子女購屋目標明確的父母而言,可以考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女累積購屋財力。每位贈與人每年度有244萬的贈與免稅額,夫妻倆若都做贈與,每年可提高免稅額至488萬,兩年下來就可以有976萬的額度,不過提前逐年贈與現金給子女需留意『人性的問題』,子女提前將現金敗光的情況也是時有所聞。


各種購屋資助方式都有其優缺點,效果也大不同,幫子女買房前,建議先向相關專業人士諮詢,才能避免走冤枉路!



看贈與規劃案例:






 

保險顧問Lydia / 提供保障、財富累積、財富傳承、保險金信託、法人保單..等規劃服務


5,695 次查看0 則留言

コメント


訂閱RSS

bottom of page