揹房貸好累? 降低房貸每月支出的方法大公開!


小饅頭(化名)是我15年前聽講座時認識的朋友,多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。


「喬王,我買的預售屋年底要交屋了,請問有沒有辦法降低房貸的月付金啊?」


透過電話進一步了解後,才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋,建商告訴他們買房之後,貸款每個月大約還款2.2萬元左右。


然而,她先生的月收入只有3萬元左右,而她自己的薪水也不高,每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小!


正當她頭痛傷腦筋時,突然想起喬王這個多年不見的朋友,近幾年好像神經病一樣地無私分享買房相關的文章,所以想說或許可以找我諮詢。


「喬王,想要降低每個月的房貸壓力,真的有辦法做到嗎?」


恩...其實是有的!


喬王特別摘錄了「買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術」中的幾個方法,不藏私地和大家分享以下四個方法,希望對大家買房有些幫助。

先說一下結論 :
1. 降低月付金的效果:降低利率 < 本金攤還改回本利攤還 < 寬限期 < 延長期限。
2. 副作用:降低利率<本金攤還改回本利攤還<延長期限<寬限期。

一、降低利率


想要降低每月攤還金額,一般人最直覺的方式就是降低利率。


以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,每個月需攤還24,358元;如果利率降到1.58%,每個月需攤還24,312元。


你有發現嗎? 降低利率幅度0.02%,只省下46元,連吃一個便當的價錢都不到!


通常篩選完各家銀行方案後,利率差距大概都在0.5%以內,但很多人會為了這一點點的利率而感到糾結。


但老實說,透過調降利率,對於省下月付金的幫助其實是很有限的。



二、本金攤還改為本利攤還


一般人還款都是採用本金和利息一起攤還,也就是所謂的本利攤還;但少數人為了省下利息而改用本金攤還,導致還款速度變快,還款壓力增加。


以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,本利攤還方式則是每月攤還24,358元,而本金攤還方式的第一個月要攤還27,500元,足足多了3,142元!


所以,只要你不選擇本金攤還,就可以讓自己第一個月少負擔3,142元的壓力 (後續的金額差距會愈來愈小)。


PS: 銀行通常都是預設本利攤還,所以除非你一開始選擇本金攤還,才有可能透過此方法降低每月攤還壓力,此方法的副作用就是可能增加負擔的總利息。

三、申請寬限期


寬限期的期間,只需繳利息,不用還本金,可以降低寬限期間的還款壓力。


以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,每個月只需要還6,667元的利息。所以透過申請寬限期,每個月可降低33,921元,是降低還款壓力最快速也最顯著的方法!


不過要注意的是,當寬限期結束後,每月攤還金額會大幅提高到26,657元,所以算是有副作用的降低月付金方法,除非你能保證未來收入可以增加,不然使用之前請務必審慎評估!



四、延長還款期限


一般人以為房貸只能貸款20年,但其實房貸也可以申請30年,甚至是40年的期限!


以500萬房貸,利率1.6%為例,20年期限每月應攤還24,358元,30年期限每月應攤還17,497元,40年期限每月只需攤還14,110元。


所以,透過延長還款期限,每個月降低了1萬元,算是效果顯著但副作用低的還款方法,唯一的副作用大概就是可能會增加還款的總利息吧!


(PS: 不少人會批評延長房貸會增加還款的總利息,但魚與熊掌本來就很難兼得,如果想要透過降低月付金,減少還款壓力並提升生活品質,付出的代價通常就是提高還款總利息)



由於小饅頭這對夫妻的薪資不是很高,手頭資金又不太夠,預計交屋之後應該手頭會非常緊,所以喬王綜合評估了他們的收入/支出/資產/負債之後,直接告訴他們第4種方法讓他們參考。


假設他們能夠順利申請到30年或40年房貸,每個月的還款壓力有機會可以減少7,000~10,000元,應該可以有效地幫助他們度過交屋後的難關。


不過,30年或40年房貸其實沒有這麼容易申請,如果你對於30年、40年房貸有興趣的朋友,可再參考30年、40年房貸真有那麼恐怖?一分鐘讓你看懂30年、40年房貸真相這篇文章囉!


希望大家看完這篇之後,都能了解降低月付金的方法,降低你的還款壓力囉! 也歡迎你將這篇文章分享給你覺得可能會面臨到房貸壓力的朋友當參考!



嗨,我是喬王!


目前是金融業的小PM,同時也身兼部落客/專欄作家/包租公/Hahow講師/播客等斜槓身分。長期關注房地產與美股知識,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。


FB:喬王的投資理財筆記


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