投資房地產,爽當包租公?沒注意這7點,新手別輕易嘗試!


要錢很多才能投資房地產嗎?錯!其實錢少,也有錢少的投資方式,譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角,就有可能 買房後陷入進退兩難的困境!



1. 先釐清是投資或自住

投資需要考量租金、總價及裝潢,並且精算報酬率;自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能。兩者邏輯不太一樣,所以建議不要混為一談。


雖然有些人認為買房後可以投資兼自住,但老實說,想要「 兩者兼得」的結果,往往都是「兩者兼不得」,反而讓自己陷入「報酬率不高,自己也住不慣」的窘境。


2. 確認買房的標的

想要投資房地產,標的有很多種選擇。如果是依照房子的生命週期,可區分為:預售屋、新成屋、中古屋,他們都有各自的目標族群及投資策略。


譬如:

預售屋紅單是一種「優先承購權」,因為是紅色的單據,所以又俗稱「紅單」。

紅單的金額約5萬元~10萬元,或總價的1%~3%。

它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利,但也有人用它來轉手賺價差。


如果是新古屋與中古屋,又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。

一種是不持有產權的輕資產(包租代管),也就是俗稱的二房東。

另一種是持有產權的重資產(買房收租),整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。


3. 投資策略及獲利來源是什麼?

投資房地產時,不同的標的及投資策略,可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種:


• 現金流:每個月創造穩定的租金,主要有以下兩種模式:

(1)買房收租:透過買屋裝潢,賺到穩定的租金收入。

(2)包租代管:主要是透過轉租的方式,扣除掉大房東收取的租金,賺到穩定的租金價差。


• 資本利得:透過買賣賺價差,一次獲取較高的資本利得,並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。


4. 學會計算報酬率

(1)買房收租者

如果你是買房收租,通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金),而投報率又分成總價報酬率及自有資金報酬率。


  • 總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入*12個月/總支出

  • 自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =(租金收入-房貸利息)*12個月/ 總支出


舉例:

房子總價1000萬元,裝潢及雜支200萬元,租金收入每月5萬元。

若貸款800萬元,利率1.4%,每月只繳房貸利息0.9萬元。


那麼,兩種報酬率的計算方式如下:

總價報酬率=5萬元*12個月 / (1000萬元+200萬元) = 5%

自有資金報酬率 = (5萬元-0.9萬元)*12個月/ (200萬元+200萬元) = 12.3%


(2)包租代管(二房東)收租者

如果你是包租代管收租,因為持有時間有限,所以通常不是看報酬率,而是看回本時間。


舉例:當你為了轉租,裝潢花了36萬,但可創造租金價差每月2萬元,等於你1.5年才回本。


  • 回收時間 = 裝潢費 / 租金價差 = 36/2 =18個月 (=1.5年)



5. 了解提高報酬率的方法

「報酬率多少才可以投資呢?」

老實說,這沒有一定的標準,有些人認為新北市的總價報酬率6%以上才能投資,但有些人認為5%以下也可接受,這是因為透過貸款,可以大幅提高自有資金報酬率,所以可能比投資其他商品都還要來得划算。


如果想要提高報酬率,可從幾個面向來思考:

(1)總價買得夠便宜:

降低買入的成本是最直接的方式,不僅能夠提高報酬率,未來也比較容易賣到好價格。

如果想要買到便宜房子,你需要學會估算房價、經營仲介、談判議價等多種技巧。


(2)裝潢成本要控制:

裝潢得愈漂亮,通常愈容易吸引租客的目光,但不一定能夠反映在租金上。

所以你必須清楚那些裝潢能夠讓租客有感,並讓租客願意付出更多錢來租你的房子。

否則一不小心,你就花太多錢在裝潢上,但租金卻未必跟著提升。


(3)租金要租得夠高:

前面提到,裝潢與租金通常有相關,但未必每次都能完全反應出來。

所以,你必須清楚知道租客的需求是什麼。


(以下隨意舉例,不見得代表實際狀況XD)

如果多1個流理臺,只能提高每月租金500元,或許你會覺得不划算;

但如果多1個流理臺,可提高每月租金2000元,1年下來多了2.4萬元租金收入,或許你會覺得值得。


(4)貸款條件要夠好:

買房子通常都會使用貸款,當你的貸款條件夠好,你就能爭取到更高的貸款成數、更低的貸款利率、更長的寬限期、更鬆的綁約條件。

這也意味著你的自有資金報酬率可以更高,以及未來的轉貸/賣出成本也更低。


(延伸學習:買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術)


嗨,我是喬王!

目前是金融業的小PM,同時也身兼部落客/專欄作家/包租公/Hahow講師/播客等斜槓身分。長期關注房地產與美股知識,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

FB:喬王的投資理財筆記


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