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投資房地產,爽當包租公?沒注意這7點,新手別輕易嘗試!

已更新:2021年3月30日


要錢很多才能投資房地產嗎?錯!其實錢少,也有錢少的投資方式,譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角,就有可能 買房後陷入進退兩難的困境!

投資房地產,爽當包租公?沒注意這7點,新手別輕易嘗試!

投資房地產,爽當包租公?沒注意這7點,新手別輕易嘗試!

1. 先釐清是投資或自住

投資需要考量租金、總價及裝潢,並且精算報酬率;自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能。兩者邏輯不太一樣,所以建議不要混為一談。


雖然有些人認為買房後可以投資兼自住,但老實說,想要「 兩者兼得」的結果,往往都是「兩者兼不得」,反而讓自己陷入「報酬率不高,自己也住不慣」的窘境。


2. 確認買房的標的

想要投資房地產,標的有很多種選擇。如果是依照房子的生命週期,可區分為:預售屋、新成屋、中古屋,他們都有各自的目標族群及投資策略。


譬如:

預售屋紅單是一種「優先承購權」,因為是紅色的單據,所以又俗稱「紅單」。

紅單的金額約5萬元~10萬元,或總價的1%~3%。

它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利,但也有人用它來轉手賺價差。


如果是新古屋與中古屋,又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。

一種是不持有產權的輕資產(包租代管),也就是俗稱的二房東。

另一種是持有產權的重資產(買房收租),整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。


3. 投資策略及獲利來源是什麼?

投資房地產時,不同的標的及投資策略,可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種:


• 現金流:每個月創造穩定的租金,主要有以下兩種模式:

(1)買房收租:透過買屋裝潢,賺到穩定的租金收入。

(2)包租代管:主要是透過轉租的方式,扣除掉大房東收取的租金,賺到穩定的租金價差。


• 資本利得:透過買賣賺價差,一次獲取較高的資本利得,並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。


4. 學會計算報酬率

(1)買房收租者

如果你是買房收租,通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金),而投報率又分成總價報酬率及自有資金報酬率。


  • 總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入*12個月/總支出

  • 自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =(租金收入-房貸利息)*12個月/ 總支出


舉例:

房子總價1000萬元,裝潢及雜支200萬元,租金收入每月5萬元。

若貸款800萬元,利率1.4%,每月只繳房貸利息0.9萬元。


那麼,兩種報酬率的計算方式如下:

總價報酬率=5萬元*12個月 / (1000萬元+200萬元) = 5%